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銀行融資内諾
先ほど、銀行融資内諾の電話がありました。楽しい拍手
内視鏡の手術の後、株の爆下げを見て、全身脱力している時の電話でしたが、疲れが吹っ飛びました。T社長に言わせると、マルガリータ (巻き舌っぽく)です。まるがりです。

自己資金を減らさず、お宝物件購入となります。その前に、青色申告の準備をそろそろしなければ。(^_^;)

| 銀行編 | 17:13 | comments(2) | trackbacks(1) |
銀行編その
今回の銀行訪問に際して、T社長が事前に打ち合わせをして、乗り込みましょうという提案をしていただきました。

それともう一人の売主のM社長も同席されました。この方は、以前○キ○イに勤めておられて、この物件を建てられた時も担当されていたそうです。

詳しくは聞けませんでしたが、宮崎の中心地にビルを所有されており、その他収益物件をいくつか所有されているそうで、私の数十年後を見ているような方ですね。(おこがましいですかねえ)

初めは、このM社長のお知り合いが、この銀行の本部にいるとのことで、そちらを経由して買い付けを出す予定にしていましたが、1年以上かけて、一応信頼関係が出来つつある、以前の支店に行くことにしました。

その時、耐用年数の事を聞いてのですが、“大丈夫でしょう”と、心強いお言葉。私のメンターが一人増えました。楽しい

銀行に行って、いつものとおり、ソファーに座って話したんですが、2人社長を引き連れていきましたので、“一人でもいい”と思っていましたが、安心感が違いますね。 お二人に感謝です。
 
お二人の私に対する印象ですが(勝手な想像です)、たぶん余裕のない、経験もない知識ばかり詰め込んだ若造(若い?)に見えたでしょうね。自分でも分かります、すみません、徐々に、こなれますので。

無事融資の申請をして帰ってきましたが、満額回答がほしいです。
| 銀行編 | 18:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
 契約書にサインをした数日後、銀行に行ってきました。まだ、土地建物売買契約書は、出来上がっていませんでしたが、その報告です。
 今回は、15時頃に行きましたので、まだ、店内にお客さんが沢山いて、その中を奥の応接室にとおされましたので、ちょっと優越感があります。ここの部屋も数回目となりますので、緊張もしなくなりましたねぇ。
 支店長との話で、いくつか雑談をした中で、自宅は新築がいいか、中古がいいか質問して見ました。てっきり新築をすすめるものと思っていましたが、違いました。

支店長・・・家は、負債ですよ。生産性がないですからねえ。今、家を建てると年をとってもう一度家を作ることになりますよ。現在子供がいるので、土地から買うとたいがい2階建てになり、いびつな造りになります。(2階建ては、いびつ?)その後、子供が出て行った後は、2階は使うことがなくなります。一番いいのは、子供がいる内は、中古マンションを買って子供がいなくなったら、平屋を中古で買うか、新築するかしたらいいと思います。・・・

 なるほどと思うことが多々ありました。最近中古住宅物件を見に行くんですが、土地は小さく。たいがい2階建てで、2階は2部屋か3部屋に小さく区切られており、子供部屋として使うしかない感じの家が多いですねぇ。!
 築20年くらいで、住宅が密集している場所にあり、一応学校、公園とかも近くにある。ちょっとモデルケースを考えてみました。

モデルケース・・・子供2人の4人家族。両親の年齢は、30代前半。上の子供が小学校に入るのをきっかけに、新築住宅を購入。土地は、40〜50坪、建坪40坪弱、2階建て。総額2000〜2500万位。頭金200〜300万。1800万借りて、金利2.5%、月約7万円返済。
 15年位で2人の子供が大学に入学。その後、夫婦2人で暮らしているが、20年くらいたつと子供が独立。2階は、ほとんど使わず、倉庫がわり。たまに娘婿夫婦が泊まりに来るため、一部屋だけは掃除をしている。面倒、、。他の部屋は、荷物がいっぱいで、窓も開けすカビっぽい。
 金銭面に余裕が出てきた夫婦は、この家を売ってもっと快適に暮らせるところを探す。新聞の広告を見て、新築のオープンハウスに物件見学。20年前とは、家の作りも全然良くなっており、新築だからとっても清潔感あって住みたくなる。不動産担当者の巧みな話術で、
 “今はとっても金利が下がっておりまして、借り換えもできますよ。住宅ローン控除も使えますので、税金も戻ってきます。それに広々平屋ですので、掃除も簡単ですよ。”などと言われ、その気になってくる。
 
 家に帰ると20年も住んだ我が家は、もうぼろぼろ。トイレも黒ずんで、サッシもすべりが悪い。畳替えもしたことなく、キッチンも昔のままで、取れないカビアザがいっぱい。捨てられない荷物がそれこそ山のよう。隣の奥さんとは、仲がいいがちょっとうざい。引っ越したらすべてきれいになるわ。

 ざっとこんなところでしょか?まさにラットレースにはまってますよね。負債を買って、一生懸命働いて返す。やっと資産と呼べそうになると、それを売ってまた、新しい負債を購入する。

 どうしたらいいかまた考えてみます
| 銀行編 | 12:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
いきなり支店長様から、任意物件の話が舞い込みました。

ここで私の持っていっ物件と、その紹介された物件の詳細を比較します。
A.大〇〇〇コーポ
1LDK 6部屋 家賃収入 270万円/年 1800万 満室時利回り 15% 駐車場4台 
大塚

B.任意物件 赤〇コーポ
29部屋(1DK)、店舗1室。家賃1116万円/年 3500万円 満室時利回り 31.9% 

ものすごい違いです。Aは、私道にしか接してなく、6部屋のみ。空室のリスクも高い。Bは、土地の路線価の評価額でも5400万くらいあります。Bの方がいいのは、素人にも分かります。土地値以下で買えるんですから。藤山先生でも飛びつく
物件ですよね。念願の青色申告も出来るし。

しかしその当時は、物件をあまり見たこともなく、すぐには判断が出せませんでした。物件を見に行くと、とても古く、手すりは3階建てのくせに落ちかけており、クラックがいたるところに入っておりました。ごみ置き場も汚く、昼間から酔った人が出入りしており、初めてのお宝物件とはとても思えなかったんです。小学校からの友人の建築家を連れ出し、検討を始めました。1週間くらい悩んだでしょうか、ある程度改装費の目安と、先行きの見通しがたって銀行に電話しました。その時点ですでに買い付けが3件、それも5500万以上に跳ね上がっていました。

 迷いましたが、相談する人もなく断念しました。このときメンターとなる人がいれば、状況は変わっていたと思います。その当時の断念した理由は、

 ,海鵑淵椒蹈咼襪蓮入居する人がいない。

 (70%位は、入居していた。こんなボロビルに)

◆‘居している人が、何やら怪しい。

 (滞納とかなく、タクシー会社が何部屋か借りていて、ある程度収入のめどが立っていた。)

 取り壊しにお金ががかる。

 (充分補修可能であったのに、すでに出来もしない再建築を頭に入れた。)

ぁゞ瓩に新しいアパートが出来ていた。

  (家賃が2万ほど高く、比べられない)

ァ5500は、高い。
  (5500万という値段自体が、高く思えた。)

こんなところでしょうか。一生懸命買わない理由を自分なりに上げていました。現在このアパートは、外壁の全面塗装でお化粧され、見違えるアパートになりました。空室もかなりなくなっている様子。後で考えたら、この場所で1DK 3万は安いです。それに入居者募集を個人で行っており、それを大手の不動産会社に委託した様です。

こんなこともあり、大〇〇〇コーポなんか買いたくなくなりました。比較する物件があって、勉強になる一件でした。
 
| 銀行編 | 09:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
 銀行編も前回更新してから、ずいぶん経ちました。毎日、興味のある事がころころ変わるんで、忘れていました。でも今日H先生が、あの後の話は?って聞かれましたので、読んでいただけるなら更新する気も起きるってもんですよね。完結させるぞ、、。

支店長・・・一般に収益不動産を買われる先生は、開業していらっしゃる人が多いですねえ。
  (開業してからは、間に合わないっていってんだよ)


支店長・・・自宅を買う、開業する場合に不安があると思いますが、収益物件は、有利にこそなれ不利にはならないです。
  (ほほう、いいこと言うね。この人は、、、)
 
しかしやはり条件があって、

 )莊遒龍箙塋嶌儚曄楫佝颪、家賃(満室時の70%)を上回っているか?
◆‖萋鵑両魴錣箸靴禿效呂了饂魂礎佑、担保として十分あるか?
 その他の負債がないか?
ぁ仝朕佑諒嶌冉塾

銀行は、家賃の収益を満額家賃の7割と計算するようです。それに土地代は路線価(市場価格の80%)で、いくら貸すか決める。絶対銀行は、損しないようになっているんです。当たり前です。そう簡単につぶれてはたまったもんではありません。つぶれたところありましたね。

結 論 資産を買わないといけない。資産になら金を貸しますが、負債には、担保をがっちりとりますよ。買った瞬間から、自分の懐にキャッシュを入れてくれなければ、資産とはいえない。
支店長の言葉は、そういう事のようです。

そんな話をしていたら、支店長から思わぬ話が・・・・。

支店長・・・ところで今日こういった物件がたまたま流れてきたんですが・・・・。

なぬ? 金を借りに来て物件を紹介される???? 

これは、任意物件では?  

 (注)任意売却物件とは、自己破産等で差し押さえた物件を競売にかける前に、管財人が任意に処理できる物件のことです。債務者も買主も納得の上で売買しますので、競売と比較してもリスクの少ない物件です。任意売却物件は競売寸前か差押えされた段階の物件ゆえに広告によって買手を探すこともできず売却する時間的余裕がないなどの理由から相場より安い価格(80〜90%)になっています。

上記のごとく、任意物件とは市場に出る前の物件で、競売に出すまでもなく売れる物件です。その話が自分にも来たのかと思うと、気分はすでにファーストトラックに乗った気分です。

その物件を聞いたら、大〇〇〇コーポの件なんか忘れてしまうくらいです。

| 銀行編 | 20:06 | comments(2) | trackbacks(0) |
銀行編その
ここからは、面接というか相手の身上調査に入ります。

支店長:実は電話を受けてから、どんな物件をお持ちかと思っていたんです。先生は、家を買いたいとか、開業とかはお考えはないんですか?
私:そうですね、自宅は、負債と考えておりますので、いずれ買うんでしょうが、資産というか、収益物件と思っています。
 もちろん自宅が最初でもいいかもしれませんが、何千マンもの負債を抱えると、兼業大家になろうという気がなくなるんではないか?と考えています。

 スペード持ち父さんとかの本を読んでなければ、普通に自己満足するような新築の自宅を購入していたでしょうが。快適>安定>金持ちの順で、。今は、金持ち
>安定>快適って所でしょうか。

 開業は、現時点ではあまり考えておりませんが、将来的にはわかりません。

スペードなに言ってるんだよ、収益不動産買って、不就労所得を得たら引退(もしくは、趣味で仕事)と思っているのに開業したらやめられないジャンか。従業員、負債、毎月のローン返済、仮にうまく医院が繁盛しても馬車馬のように働いて、家族との時間はとれず、金はあるのに
使えない状態、、そんなのは嫌だね。家は、買うかもしれんけど、自宅のローンは、賃貸人に払ってもらうんだ。
    

   などと心の中で思っていると、

支店長:〇〇〇科ですか。前立腺の患者が増えてきており、銀行側としてはまだまだ貸してます。歯科は、だいぶ前からですが、難しいのは、一般内科ですねえ。何も特色のない内科、土地があるか親から引き継いだ患者がいるとかならいいんですが。

(そんなことは、聞いてない。ともいえなし・・しかしさすが情報元。医療分野の景気までしっかり知ってござる。
 貸す相手とか、知らないとだめなんでしょうね。)

  
| 銀行編 | 11:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
早速話を切り出さなくてはいけません。
目的は、不動産を買うための資金を借りたい、と言うことだけなんですが、理由をあげとかないとねえ。

 私:投資用物件を買いたいんです。将来、仕事ができなくなったりした場合に備え、家族のためにアパートを買い、その物件を保険としたいんです。(ここ強調)
 しかし、買ったり、借りたりしたこのがないんで、さらにこういう投資物件を購入する場合、どのくらい貸していただけるものか一応その辺の話を聞きたいと思いまして、、、。正直に話しました。

 支店長・・・(うなずいて聞いている。多少不安げな感じあり)買いたい物件とかあるんですか?
 私:一応まだ買うとかの交渉はしてないですが、こういうのはどうかと、、、。
 そこである物件を出します。大〇〇〇コーポ・・・
 物件明細書を出したとたん、彼らの目が光ったのを見逃しませんでした。

支店長・融資担当の2人の会話   ふんふん、えーと利回りは、あ、そうね。なんたらかんたら、5年ねえ、。
6部屋、ここは、共有道路、、、、字図は?ふんふん。

・・・・ しばらく二人の会話がつづいた後、、
融資担当・・ここは、一度見たことがありあます。大〇地区のほうでしょう?

 そうです、この物件は、2年前退職した人が2人で共同購入して、その取引き銀行が〇○銀行だった様です。



 
| 銀行編 | 17:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
とうとうビジネスとして、銀行の方と会うところまで来ました。ちょっと奥まったところに来客用のソファーがあり、そこに通されました。広さは、6畳程度で観葉植物があります。

支店長 :どうも支店長の〇○です。融資をご希望とうこ     とで融資担当者も同席させます。
     
 ・・・中肉中背で、切れ長の瞳に太い眉、精悍な顔      立ち、いかにもできそうって人です。
融資担当 :〇○です。
 
 ・・・小太り、目はたぬき目で、親切そーな人。どちら   かというと魚屋さんがぴったりって感じ。
   (W○さんごめんなさい)

 ここで一般の人の常識である名刺交換。

 持ってないんですよねえ、私。普段から使わなくていいもの。こういう時のために作っとかないとね。でも肩書きなんてないしなぁ。ダミー会社でも作って代表取締役なんて勝手につくちゃおうかなぁ。
 
 座ってすぐ女子行員がお茶を持って来てくれます。いつもは、順番待ちの札とって、机越しの会話だけですが、やっと銀行側の客と認識してもらえるという事でしょうか。

 


| 銀行編 | 14:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編はみ出し銀行マンの左遷日記
はみ出し銀行マンの左遷日記という本を読んだことがありますか?銀行マンは、大体がフリーの顧客いわゆる背広を毎日着ない人を多かれ少なかれ、羨ましがりかつ妬んでいるということらしいのです。ほんとかどうか分かりませんが。(本にはそのような趣旨で書いてありました。)
ということで、一応、背広を着て行きました。

夕方6時30分、銀行の表玄関に到着。キャッシュコーナーのみ空いていますが、入り口は、閉まっており、チャイムを押し、“すみません。〇〇さんと約束している者ですが”と機械に向かって話すと、横のドアから入れてくれました。何か悪いことをしている感覚に襲われます。そう、この感じは学生時代、職員室に呼び出される、大学では教授室に入る、みたいな感じです。お客は私しかいませんので、いっせいに私の方に注目が集まります。しまったスリッパだよ、、。仕事中は、スリッパなので、そのまま。緊張で、汗ダックダック。帰りたくなりましたが、アポを取ってくれた方に悪いので、そのまま行くことにしました
 自分の資産状況をうそ偽りなく申告せねばと思い、自分の銀行通帳、定期、子供の定期とか入れてあるキティちゃんのバックを持って行きました。しかし、見せるところまで話が進みませんでした。悲しい
 後で分かったんですが、銀行というところは、預金者の同銀行における詳細な情報を閲覧できるそうです。 隠し事は、できません。先生は、自分の成績等をすべて知っていると同じです。マル秘

次回は、支店長と融資担当者との3社面談です。

| 銀行編 | 12:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
銀行編その
まず、メインバンクを持つことが、投資への最低条件です。
だってお金ないもんねぇ。

そこで、どこにするか?
やはり現在、自分の給料や、引き落としに使っている銀行が一番かなと思い、〇○銀行にしました。(地方銀行しか思いつきませんでした。)学生時代から利用しているし、これは、すでにメインバンク?ってな感じに思っていました。しかし銀行側としては、小口の儲からない客の一人にすぎません。(今から稼がせてやるから、グッド
 最初は、やはり誰かの紹介ってのがいいかなとか思い、
知り合いに相談して、〇〇銀行の支店長に会うことになったのです。それも自分の口座開設支店でした。(ラッキーかな?晴れ

| 銀行編 | 09:02 | comments(0) | trackbacks(0) |