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100棟購入計画は?
最近は、新しい物件を見に行ってません。現在の4棟の経営を安定させて、つまり、地盤を固めて、次の手に出る予定なんですが。

大家業は、買えばそれまでで普段はあまり仕事がないとはいえ、いつもいろいろ気にかかります。今度の台風とか地震とかですと、壁とか壊れないか、入居者が怪我とかしないかとかです。中古で購入しているため、何があるか分かりません。また、個々の物件についての戦略についてもです。

たとえ、入居者の問題や物件の老朽化が問題にならないとしても、自分にそれだけの物件を管理、把握する能力があるのかです。実際の管理ではありません。いわば精神的なものでしょうか?自分のキャパシティーの問題かもしれません。どう頭の中で、これらの物件を整理していくか。

もし100棟を買える資金があったとして、100棟購入しそれで精神的な安定が得られるでしょか?今の自分だったら、経済的に安定したとしても、精神的に安定するか疑問です。

それこそ専業としてじゃないと無理なのか?もちろんまだ、キャパシティーの限界ではありませんが、キャパが確実に埋まってきていることは、確かです。経験が解決してくれるのかもしれません。

もっとシンプルに考えられないと、これ以上物件持っても安心できないなーと思ってます。

人生ゲームの緑の家を赤いホテルにすると、数的には減ります。そうすれば、把握がしやすくなるのでしょうか?売りのオプションも十分考えておかないと、いけませんね。
| 100棟購入計画 | 20:35 | comments(10) | trackbacks(1) |
100棟購入計画その
家主(いえぬし)になる目標をいつ決めたかと言うと、2年前、最初に近くの不動産屋に足を踏み入れた時に、すでにその担当の方に、100棟ほしいって言ってましたから、ずいぶん前からだと思います。楽しい

その当時は、100棟ほしいと言っても、皆さん本気と思ってくれないんですよねえ。当たり前ですよ。自分も何か気恥ずかしい気がしていましたので。まだ、収益不動産を見たこともないのに、100棟の不動産を所有するなんて、心のそこからは、自分自身も信じられなかったんですから、人も信じてくれません。

最近は、すでに自分の中では、所有するのは当たり前、当然という気がしてます。

なにか本当にこの人なら買いそうだな、と周りの方が思ってくれると大したもんだと思いますが。

気構えとしては、このくらい大きいほうがいいんです。

100棟購入宣言の利点

1.不動産屋さんの反応がいい。

 通常不動産を買う大部分の人は、自宅が多いですよね、それも一生に一度。不動産屋さんは、その購入手数料で生活しているわけですので、何回も買ってくれることに越したことはないんです。

 私の場合は、100棟目的ですので、その方にとっていいお客さん、お得意さんになります。

2.いい物件を紹介していただける。
 
 いつも不動産の方に言うのは、“100棟買うから、利回りの悪い物件とか、自己資金をいっぱい入れなくちゃいけない物件を買わせたら、次買えないよ。”と脅しときます楽しい
  
 不動産屋さんとしても、新たに購入する人と信頼関係を築くのは、面倒でしょう?携帯一本で、“いいのが入りましたよ”“はい、買います”の方が、手間が省けていいはずです。

3.100棟買うため、より慎重になる。

 100棟購入するには、それだけいい物件を買っていかないと、続きません。 これほしい、あれほしいでは、10棟くらいまでは買えると思いますが、その先は、ないと思ってます。(せいぜい私の信用では、1.5億くらいと思いますので。)

4.100棟買うため、よりスピーディになる。 

 購入のスピードですが、始めの年は、年2〜3棟でもいいと思いますが、それ以降は、2ヶ月で1棟ペース、それ以降は月1棟ペースが必要でしょう。

いい物件は、足が早いわけで、束田さんもDVDで言っていたように、いい物件なら、物件を見に行く前にでも買い付けを入れるくらいスピードなくてはいけません。まだまだですが、大体の表面利回りと、物件の種類、融資額、月返済額とかを的確に判断できるようにならないといけませんね。

 以前は、買い付けを書くだけでビビッてましたが、最近は、買い付けを入れてからでも、ローン特約があるため、銀行がもう一度評価をしてくれると思えてきました。それからでも考える時間はある。


個人で買うのは、10棟くらいまでとなると思います。それ以降は、やはり
会社の設立が必要ですね。


次回は、購入物件の条件です。                続く 
                               
| 100棟購入計画 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |