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ユニットバス、1LDKリフォーム終了!!
昨日で、ユニットバスの交換がすべて終わりました。拍手

特にユニットバスの交換は12部屋ですので、長かったですね。

このおやじさんは、いい仕事をしてくれました。水漏れや、電気系統の故障なども一緒に、修理してくれたようです。入居者の方も喜んでくれたようで、このおやじさんも、工事中にすごく感謝されたそうです。

 おやじさん、ありがとうございました!!
 
 
1LDKの方ですが、すばらしくきれいになりました。しかし、ムサシさんのブログでもあったように、手を付けてないトイレとかの汚れが、気になりだしました。

ほんと、どこまでやればいいの?って事ですよね。

CFシートを張るのも特別なボンドが必要みたいですが、どこまで費用をかければいいか迷います。

トイレ
| 2Dkを1LDKに | 15:24 | comments(12) | trackbacks(1) |
2Dkを1LDKに!!その
この日記の続きです。

この束と束石が離れている件です。調べてもらった所、建物自体は、基礎工事の関係で、それほど沈下していないが、束石のほうが沈下したので隙間があいたそうです。この束石は、床を支えているが、建物自体は壁で支えているので問題ないそうです。築10年を超えると地盤は、安定しておりそれほど心配はないとのこと。ほっとしました。

束の間の隙間は、他の建材でちゃんとなってました。
束修復


| 2Dkを1LDKに | 23:29 | comments(2) | trackbacks(0) |
2Dkを1LDKに!!その
この日記の続きです。

和室をLDKにするため、床を剥いでます。

床撤去

この白い輪のところが下の写真です。

束

浮いてます。冷や汗完全に地盤沈下してますよね。大丈夫なんでしょうか?あまり見たことありませんので、それはないやろー!!と自分で突っ込みを入れたくなりました。

ココは元々田んぼだったらしく、十数年で地盤が沈んだんだとの事です。建築家の友人に言わせれば、もう落ち着いているだろうとの事です。まあ、雨降って地固まってる所でしょう。(^_^)
| 2Dkを1LDKに | 14:16 | comments(13) | trackbacks(0) |
2DK を 1LDKに その
この日記の続きです。

ついに工事が始まりました。拍手その経過です。

上の写真は、バルコニーの天井の桶部です。漏水していると推測されていましたが、やはり2階バルコニーの排水桶と1階の桶が離れており、2階の水がじゃじゃ漏れで、1階の天井に染み込んでました。びっくり

そりゃないだろーっていう感じです。下の桶は、あまり意味を成してなかったですね。外からは、分かりませんでした。ただ和室の天井を修理した痕があったあったもんなー。

ベランダ天井

これは、桶にパイプを接続しているところ、木も腐ってますね。

ベランダその後

素人では、分からないです。一応これも予算の中に含めてありました。
| 2Dkを1LDKに | 23:58 | comments(4) | trackbacks(0) |
ユニットバスに変更 
先日の日記の続きです。

ユニットバスの取り付けの契約を正式に交わしました。拍手

特に問題はありませんでしたが、ユニットバスの入り口に工事の件で一筆追加しました。

ユニットバスの入り口の工事は、○○様に一任します。

ユニットバスと既存の壁との隙間を作る工事です。この方は、ユニットバスの専門ですので大工工事はやったことないので、きれいに出来るかどうかわからないそうです。

これは、私が半ば無理やり頼んだので、拒む理由もありません。晴れ

正直な所が気に入りました。楽しい

先日は、私の交渉術の実験にしてしまってごめんなさい。

12室ありますので、部屋数が進むうちにうまくなってくるでしょう。工事が待ち遠しいです。
楽しい


それから本日、工事費のうち材料代だけ、振り込みました。

インターネットで振り込めるので、ラクチンです。ものの2〜3分でOKです。(^_^)

しかし、またやってしまいました。支店名を間違っており、銀行から電話が。びっくり手数料420円余分に払ってしまいました。
| 2Dkを1LDKに | 18:45 | comments(5) | trackbacks(0) |
ユニットバスに変更 
昨日、ユニットバスの業者さんとの打ち合わせに行ってきました。

今までの問題点(入り口が狭く、大き目の浴槽が回転出来ない?)を聞いてみると、今回はユニットバスにしたので、壁が2重になっており内壁を取り壊し、浴室が広くなるので、中で容易に回転できるとの事でした。

問題の値段は、一室158000円。これは安いですね。
(本体 7.5万 換気扇ダクト工事0.5万円 電気工事1.8万 解体施行 5万円 廃材処理 1万)

メーカーは、○リ○ストン製。○リ○ストン製のユニットバスは、珍しいらしいです。(実際取り付けるヤツは、洗面台付きです。NL1116)

次の問題は、規格品ですので今までのドアより若干小さくなる。そこの空間に板を取り付けなければいけません。

これは大工仕事になりますので、大工さんの日当分がかかります。一日一台だったら12日、半日の大工さんの日当でよいとしても、だいたい7500円×12日=9万円。材料費を5000円と見積もっても15万の負担増。悲しい

ココで交渉しなければいけません。

最近読んだこの本に影響されて、交渉には熱が入りました。

裏家業の人たちの交渉ごとについて書かれており、へーとかほーとか思って読んでいましたが、実際役に立つとは、、、、。

要約すると、交渉も場所とか雰囲気とかで全然変わってくると言うこと。自分の土俵で話さなくてはいけないことなどです。(でもこの本全部参考にすると、大変なことになります、犯罪です。)

まず交渉場所は、自分のアパートの一室。相手は、ユニットバスの業者さん、建築屋の友人、私のブレインの不動産屋の4人です。

交渉場所と人選は、間違いなし。後は私の話し次第。間違っても、安いから是非取替えたいと思っている心の中を覗かれてはいけません。

“当初の予定は、バランス釜をとって新しい風呂釜にするだけだったんです。総費用30万が、約200万ですよ。今12室のうち、10室は入居していただいているし、もう1つの部屋も決まりました。風呂もこのままでのいいかな?と思ってます。ちなみに一部屋だけならだけならいくらです?”なんて会話をしてました。

私の演技に気がつかない不動産屋Iさんは、“やっぱり換えたほうがいいですよー!!”なんて言って来ます。敵をだますには、まず味方からって事でしょうか?作戦成功かな?

PS 先ほど明細がFAXされてきました。浴室入り口の工事は、5000円追加ですみました。拍手材料代だけでもそのくらいかかりますよね。 
ついでにワンランク上(9000円高)のユニットバスにしました。楽しいこれで、親子2人は入れるゆったりユニットバスになります。
| 2Dkを1LDKに | 09:19 | comments(6) | trackbacks(0) |
2Dkを1LDKに!!その
昨日の日記の続きです。
一部屋のリフォームで160万はないやろー、と言うことで、無理やり冷や汗計算しました。いくらなら妥当でしょうか?

費用対効果と言いますが、何を基準に考えればいいか分かりません。(^_^;)
とりあえず、こういう計算を基にはじき出しました。

1.通常のリフォームの場合

今後10年間のこの部屋の入居率と家賃下落率を勝手に予想 見る
5年目まで60% 以降40% 家賃現状より2000円下落 5年後再度下落


5年目 60% × 12ヶ月 × 5年 × 3.8万 ≒ 136.8万円/5年

5年〜10年目 40% × 12ヶ月 × 5年 × 3.6万 ≒  86.4万   
                       合計223.2万 

2.フルリフォームの場合

5年目まで80% 以降60% 家賃現状より2000円アップ 5年後下落


5年目 80% × 12ヶ月 × 5年 × 4.2万 ≒ 201.6万円/5年

5年〜10年目 60% × 12ヶ月 × 5年 × 4.0万 ≒ 144.0万円/5年


                        合計345.6万 

345.6万-223.2万≒122万

通常のリフォームでも20万かかる計算ですので、この家賃と空室率を考えると、140万までかけてもいいのかな?

入居率が高いと、それだけ建物の老朽かも防げ、半分フローリングにするので畳の分の費用が浮く計算。

それでは、利回りからいうと、140万×12部屋 ≒ 1680万

現時点での単純利回り 4500万(買値)+1680万(リフォーム)≒ 6180万

家賃 4.2万×12×12 ≒ 604.8万

604.8万÷6180万×100 ≒ 9.78%
これではいけませんね。単純利回りは、11%くらいないと、、。

逆算して、11% ≒ 604.8 ÷ (4500万+リフォーム代×12部屋)×100
    
リフォーム代 ≒ 83万 

約半値しか、リフォームにかけられませんね。まあ、全部が全部1LDKではなく、和室も残すのでなんとかなるかな????

頭痛いです。それにこのお金を借りたほうがいいのか、自己資金で出したほうがいいのか、分からなくなりました。悲しい
| 2Dkを1LDKに | 03:21 | comments(4) | trackbacks(0) |
2Dkを1LDKに!!その
この部屋を2Dkを1LDKにリフォームすることにしました。

どこもココも汚いので、フルリフォームしたいのですが、いくらかかるか見当も付きません。(^_^;)

まず概算を出さなくては、意味がありません。

建築家の友人に“とりあえず女の人が好むようにリフォームしたらいくらかかるか、見積もりだして!!”
と、とんでもない注文を出しました。

最初の見積もりは、160万です。ビックリですね。びっくり

具体的には、
1.流し台 新品 バックガード付コンロ台、レンジフードを新設。コンロ台前シーリング 水栓をシングルレバーに変更 → 12.5万円  

2.流し台前壁変更 タイル貼をセラール厚3mmにする。 5.5万円
3.洗面台新設            約9万円

4.和室の床張替時LDKにする。      約20万

5.和室2部屋を大壁変更、台所天井クロス貼 天井プラスターボード9.5mm張り全部屋天井・壁クロス貼・窓枠(南側窓用) 約23万

6.トイレ 電気コンセント設置 ウォッシュレット 7万

7.建具入れ替え フラッシュドア 4枚引き 押入れクローゼット等
                     約22万円
8.下駄箱                 32000円

9.サッシの入替え    リフレイムカバーモール工法 約40万
10.その他もろもろ                 約15万

この通りにすれば、すばらしくいい部屋が出来るのは、分かりますが、160万はちょっと高すぎですね。

リフォーム前
リフォーム案
| 2Dkを1LDKに | 00:11 | comments(10) | trackbacks(1) |