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2Dkを1LDKに!!その
昨日の日記の続きです。
一部屋のリフォームで160万はないやろー、と言うことで、無理やり冷や汗計算しました。いくらなら妥当でしょうか?

費用対効果と言いますが、何を基準に考えればいいか分かりません。(^_^;)
とりあえず、こういう計算を基にはじき出しました。

1.通常のリフォームの場合

今後10年間のこの部屋の入居率と家賃下落率を勝手に予想 見る
5年目まで60% 以降40% 家賃現状より2000円下落 5年後再度下落


5年目 60% × 12ヶ月 × 5年 × 3.8万 ≒ 136.8万円/5年

5年〜10年目 40% × 12ヶ月 × 5年 × 3.6万 ≒  86.4万   
                       合計223.2万 

2.フルリフォームの場合

5年目まで80% 以降60% 家賃現状より2000円アップ 5年後下落


5年目 80% × 12ヶ月 × 5年 × 4.2万 ≒ 201.6万円/5年

5年〜10年目 60% × 12ヶ月 × 5年 × 4.0万 ≒ 144.0万円/5年


                        合計345.6万 

345.6万-223.2万≒122万

通常のリフォームでも20万かかる計算ですので、この家賃と空室率を考えると、140万までかけてもいいのかな?

入居率が高いと、それだけ建物の老朽かも防げ、半分フローリングにするので畳の分の費用が浮く計算。

それでは、利回りからいうと、140万×12部屋 ≒ 1680万

現時点での単純利回り 4500万(買値)+1680万(リフォーム)≒ 6180万

家賃 4.2万×12×12 ≒ 604.8万

604.8万÷6180万×100 ≒ 9.78%
これではいけませんね。単純利回りは、11%くらいないと、、。

逆算して、11% ≒ 604.8 ÷ (4500万+リフォーム代×12部屋)×100
    
リフォーム代 ≒ 83万 

約半値しか、リフォームにかけられませんね。まあ、全部が全部1LDKではなく、和室も残すのでなんとかなるかな????

頭痛いです。それにこのお金を借りたほうがいいのか、自己資金で出したほうがいいのか、分からなくなりました。悲しい
| 2Dkを1LDKに | 03:21 | comments(4) | trackbacks(0) |
うーん、他人事ではありませんので、興味津々で拝見しています。
私も費用対効果が気になるんですよねー。
でも、ガンタロウ先生の計算じゃ、正直、フルリフォームは厳しいなぁ。

私が何時も教えを乞う不動産屋さんに言われたのは、
和室か洋室かは、入居予定者に決めてもらうというモノでした。
和室のままでよければ、月2000円位値引きしますと、提案する方法。
安い方がいい人は、畳にじゅうたんを敷いて使うそうです。

但し、リフォームを希望されると、
工事期間と、引越し希望日に若干時間がないと難しいというのはありますね。
大工さんと懇意になれば、多少の無理はきくのでしょうけど。
何より、案内された時、リフォーム前の部屋だと印象がイマイチでしょうしねー。

難しいですね。
お友達には申し訳ないとは思いますが、
やはり相見積りをとってみてはいかがでしょうか???
| 三田 | 2005/06/15 1:14 AM |
三田さん、おはようございます。
>和室のままでよければ、月2000円位値引きしますと、提案する方法。
和室(現状で)のまま2000円引きで入っていただけるのなら、それがベストですね。しかし築年数20年で、あと15年は働いてもらわないといけませんし、、。

>やはり相見積りをとってみてはいかがでしょうか???
そうですね、それがベストです。まあ今回は、ちょっと無理ですね、たぶん。しかし、最高の不動産チームに最初からなるわけでなく、多少のコストアップとしても、今後に繋がると思ってます。私も私の友人もレベルアップするいい機会でしょう。
| ガンタロウ | 2005/06/15 8:54 AM |
私も現在リフォーム中なのですが、友人の方には悪いのですが、料金が高すぎるような気が・・・・

普通のリフォーム会社でも、安いとこと高いとこだと、かなり値段差があります。
| ムサシ | 2005/06/15 1:41 PM |
ムサシさん、やはり高いですね。その後に値段の交渉はしてます。いろいろその他の問題もでてきてますんで、また、ブログネタにします。(^_^)
| ガンタロウ | 2005/06/15 3:18 PM |









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